離婚で家を売る!最適なタイミングやスムーズな方法




離婚をする際には、結婚していた時に購入した家は
財産分与の対象になります。
財産分与をするにあたって家を売って現金化してから
分けようと考えている人もいるでしょう。
そこで今回は、離婚で家を売るときのタイミングや方法について紹介します。


家も離婚時の財産分与の対象になる

持ち家がある状態で離婚することになると
その家が結婚している間に購入したものであれば
離婚時の「財産分与」の対象になります。
財産分与とは、夫婦共有の財産を清算することです。
財産分与の対象には、土地や建物だけでなく、家具や家電、
設備といったものも含まれます。



例えば、夫が収入を得て、妻が専業主婦という結婚生活で家を購入し、
家の名義人が夫の単独であったとしても、家は財産分与の対象になります。
しかし、家の建物や土地、設備といったものを分けるのは物理的に難しいため、
家を売却して現金化すると分けやすくなるのです。



離婚で家を売る最適なタイミングは?

離婚前か離婚後か、家を売却する最適なタイミングは人により異なりますが
売却して手元に残った現金を分ける場合は、離婚後が最適です。
なぜでしょうか?離婚の前後で異なる状況について詳しく見ていきましょう。



◎離婚前
離婚前に家を売ると、離婚後に相手と連絡を取り合う必要がなくなります。
家の売却の際には、不動産会社と契約して購入希望者を募り、
内覧や交渉をして売買契約など、さまざまな人と協議を重ね、
その都度相手と連絡を取り合わなければなりません。



離婚後はさらに相手と連絡が取りづらくなる場合があるため、
もし、相手とのコミュニケーションが円滑でないなら、
離婚前にこれらのやりとりを終わらせてしまったほうがよいでしょう。



◎離婚後
離婚後に家を売ると、時間のゆとりを持って売却を進めることができます。
離婚前の場合、早く離婚をしたいばかりに売却活動に時間かかけられず、
金額に納得がいかないままで売却をしなければいけないこともあります。
しかし、離婚後であれば時間の制約がないため、
納得できる条件で売却できる可能性が高くなります。



また売却とは別ですが、家の売却で得た現金を分けるのは
離婚後にしましょう。
離婚前に財産を分けると「贈与」とみなされ、
受け取ったほうに「贈与税」が課される場合があります。
しかし、離婚後であれば「財産分与」となり、
贈与税の対象にはなりません。



ただし、以下のどちらかに当てはまると見なされた場合には
贈与税が課税されることがあるため注意が必要です。

●分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額や
そのほかすべての事情を考慮してもなお多すぎる場合
●離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合



離婚時に家を売る最適な方法は?


離婚時に家を売る最適な方法は状況によります。
より高く売りたい、より早く売りたいという意向のほかに
住宅ローンの状況も考えなくてはなりません。
ここでは状況に応じた方法をお伝えしましょう。



◎より高く売るなら仲介会社経由
多少時間がかかっても高く売れることを重要視する場合は、
不動産会社に仲介を依頼して売却するのが最も一般的な方法です。
この方法ならおおよそ半年~1年くらいで
相場の金額で家を売却できる確率が高くなります。


仲介会社経由で売却をする場合は、まず不動産会社に
家の査定を依頼しましょう。
査定とは、その家がどれくらいの金額で売れるのか
不動産会社のそれまでの実績や市場の動きから見積もり金額を出すことです。
住宅ローンの返済をしている途中であれば売却時に
売却額を利用して全額返済をし、抵当権を抹消する必要があります。
そのため、査定額と住宅ローン残高を比較して
返済できそうかどうか確認しましょう。



◎より早く売りたいなら、買取
「早く家を売って別居したい」「売りに出していることを周りに知られたくない」
などの事情があるなら、「買取」という方法があります。
買取とは、家の購入希望者を一般から広く募るのではなく
不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
買取なら早くて約3日、遅くとも1ヶ月以内で
相場の金額の7~8割で売却できるのが一般的です。
この方法でもやはり先程の仲介会社経由で売却するのと同様に
家の売却時に住宅ローンを生産できるかを確認しなければなりません。



◎ローン返済が難しいなら、任意売却
査定額がローン残債を下回り、売却しても住宅ローンの返済ができない場合は
「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、住宅ローンの融資元である金融機関の了承を得て
抵当権を解除してもらい、売却する方法です。
抵当権の解除をしてもらう一方、残った住宅ローンは引き続き返済します。
通常、抵当権はローンを完済しないと解除できませんが
任意売却ではローンの完済前に抵当権の解除が可能になります。
注意点としては売却金額は相場の半額~7割と割安になってしまう点です。



◎住み続けるなら、リースバック
「子供の転校を避けたい」「通勤に影響がある」といった事情から
家を売った後もその家に住み続けたいなら
「リースバック」という方法があります。
リースバックとは不動産会社やファイナンス会社に家を売却し、
売却後は賃貸契約を交わして毎月家賃を払いながら住み続ける方法です。
リースバックなら、買い手が業者のため早く売れるというメリットがあります。
一方、注意点としては住宅ローンの清算をしなければならないこと
売却金額が相場の金額の7~8割程度になってしまうことです。



離婚時に家を売るメリットと注意点を押さえておこう

離婚時に家を売る、という選択肢のメリットと
注意点をここで押さえておきましょう。

◎メリット
離婚時に家を売るときのメリットは、家を売却して現金化できること。
物理的に分けることが難しい不動産は現金化することで容易に分けられます。
また、離婚時の財産分与では夫婦が公平に財産を分けることが求められますが
家を売却して現金化することで公平な財産分与が可能になります。



◎注意点
離婚時に家を売るときの注意点は、売却時に住宅ローンを
清算する必要があることです。
この場合、売却金額で住宅ローンを完済するのが最善です。
もし、売却金額よりも住宅ローンが上回る「オーバーローン」状態なら
自己資金で補完をしたり、任意売却を検討したりしましょう。



また、家を売るまでは、離婚する相手と関係が続くことになります。
購入希望者が現れやすい家ならば3ヶ月以内に売れる可能性もありますが
そうでない場合は1年近くかかる場合がありことも想定しなければなりません。
相手との関係を早めに解消したいなら早めに現金化できる方法を検討しましょう。



さらに、家を売れば引越しをする必要が生じます。
職場や学校など、住む地域が変わることで不便になることもあるでしょう。
もしその不便さが家の現金化よりも不利益が上回るようであれば
リースバックを検討したほうが良いかもしれません。


離婚で家を売るなら

離婚で家を売るなら、まずは以下のような状況を把握して
どんな売却方法が適しているのかを判断しましょう。

●家の名義人
●住宅ローン残債の有無と支払い状況
●頭金や諸費用の支払い状況
●家を売りたい時期
●家の不動産相場



また、家を売ること以外でも、離婚時にはさまざまなことを
夫婦で話し合う必要があります。
離婚時に財産を分ける場合、財産が夫婦どちらかの単独名義であっても
他方に対して公平に分配しなければなりません。
財産の存在を他方が知らない、または他方に隠していた場合も同様です。



仮に離婚後、新たな財産を他方が見つけた場合は
財産分与の対象として家庭裁判所に「申し立て」ができます。
申し立てとは、裁判所に仲裁してもらうために書類を作成し、
事務手数料を払って裁判所に提出することです。
離婚後の財産分与の申し立て期間は離婚から2年と定められているため
財産の有無や内容は早めに確認しておきましょう。



さらに、話し合ったことは口約束で終えず、
公的な文書である「公正証書」にしておくことも重要です。



公正証書とは、「公正役場」にいる「公証人」が作成する文書です。
公正役場は法務省が管轄する役場のことで
公証人は、公正役場に必ず1人以上配属されています。
公証人とは、法務大臣が任命した公務員のこと。
公証人に任命されるのは、裁判官や検察官など法務経験者が多い傾向です。



公正証書の作成には事務手数料がかかりますが
公正証書を作成するまでの相談は無料です。
公証人や書記には中立・公正な立場と守秘義務が課せられているため
安心して相談できますよ♪
また、書面に書かれたお金の支払いが遅れた場合
公正証書には財産を差し押さえる強制執行力があります。



離婚時にはさまざまな手続きが発生し大変ですが
不動産の相談はプロである不動産会社に相談してみると
負担を少しでも減らすことができるかもしれません。





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