郊外に家を買うデメリット




日本の人口減少は改善される見込みがなく、
都市部と過疎地の2極分化が進行しています。
過疎地における鉄道の赤字問題がニュースに取り上げられるようになり
経営の成り立たない路線の廃線も相次いでいます。
廃線後は代替バスなどの運行が行われているようですが
どうやらその代替バスも赤字のため廃止が余儀なくされているようです。


住宅業界は転換期!これまでの新築偏重な雰囲気に惑わされるな!

日本は今までに経験したことのない人口減少社会になっています。
少し前まで「一生に一度の買い物」「終の棲家」
という住宅業界の謳い文句に釣られて
住宅購入は新築!!という誤った風潮が一般的であった故、
中古物件というと「他人のお古」といったような
マイナスイメージを持たれる方も一定数おられました。



しかし、多くの新築住宅は購入した瞬間から
資産価値が下がり続けていくので
住宅ローンの返済スピードと資産価値の目減りするスピードが合わず、
結果的に売ると借金が残るため、一度買ったら住宅ローンの為に
無理をし続けなければならないという
不自由な人生を選択した方が多くいました。
そもそも住宅購入時に一生で一回の買い物と勝手に決めつけて、
何らかの事情で売るという場合に至った時のことを考慮しない、
良くない買い方が横行したことが原因の一つです。



我々も不動産業界の人間なので、利益が欲しい気持ちも分かりますし
お客様が不動産の売買契約を結んでくれないと
仕事にならないので成約に繋げたい想いはもちろんあります(笑)



人が増え続ける時代であれば、家を売るときに時間をかけたり
多少値引きをすれば「売れない」という事態を
容易に避けることができたのですが
人口減少社会ではそもそも買い手が少ないので
売れないものはいくら待っても売れない状態に陥り、
結果的に空き家が増え続けることになるのです。



ネットや通販があるから大丈夫?


目的が居住でなく、投資などの賃貸目的でない限り、
一生住み続けられる家を購入することが最優先ですが
昨今はコロナの影響で仕事が出来なくなったり所得が減ったりと
予想外の事態に見舞われ、ローンの返済が出来ずに
家を売らざるを得ない状況になったという方も
たくさんいらっしゃったのかもしれません。
そういった不測の事態を想定して
資産価値のある住宅購入をお勧めすることもあります。



リモートワークが普及し、住宅の価格が上昇したことにより、
お客様とお話しをする中で、郊外の物件購入を
検討されている方がよく仰られることで
「車があるから大丈夫」というご意見があります。



確かに当面は大丈夫でしょう。
街によっては車社会で電車をあまり利用されない方も多いでしょう。
しかし、昨今高齢ドライバーの事故の報道が多いですね。
今の技術では車はある程度の年齢までしか運転できない移動手段です。
自分で運転できなくなったらバスやタクシーがあるから
大丈夫と思われているかもしれません。
冒頭でご紹介したように赤字になればバスは廃止されます。
労働生産人口が減少している中で運転手不足も叫ばれています。
車がなければ生活できない家を選んでしまうと
自動運転技術の進歩に祈るしかなくなってしまいます。



買い物もネット通販があれば大丈夫と仰られる方が多いです。
今は十分な配送網がありますが、こちらも労働生産人口の減少で
そう遠くない将来に配送の問題が顕在化するという意見が多いです。
地域の経済を成立させるには相応の人口が必要です。
人口が少ない街は様々な歪を抱えることとなります。
今の常識で判断するのではなく、10年後、20年後は
どうなるだろうと少し広い視野で判断するべき時期だと思います。



土地が安ければ贅沢に家を建てても大丈夫?

都市中心部に寄れば寄るほど不動産価格は上昇し、
また、需要が多いため、1戸あたりの面積は小さくなりがちです。
資産価値重視で手狭な都心部か、郊外でゆとりのある生活か。
多くの方が悩まれていると思います。
ここで一つ問題があります。
都心部の予算感で郊外で家を買ってはいけないということです。
確かに都心部に比べると郊外の方が土地の値段が安いです。
ここで予算に余裕があるからといって必要以上のスペックに
費用をかけてしまう贅沢をしてしまうと
贅沢した分資産目減りが激しく、住宅資産として
活用できない買い方になってしまいます。
ゆとりを求めて郊外を検討している方は
ぜひバブル期に建てられた中古の売り物件を見てみてください。
「この築年数でこの値段なんて誰が買うのだろう?」
そう思う物件が結構あります。
バブル期は郊外の開発が活発な時期でした。
今と同じように都心部の価格がかなり上昇し、
その価格に引っ張られる形で郊外の住宅価格も上がっていました。
バブル期に家を建てた世代も後期高齢期に差し掛かる時期です。



介護などの問題で、高齢者向け施設などの移住費用にするために
自宅を売却しなければならないのですが、
当時購入した金額(当時は金利も高かったので総支払額を考慮すると
かなり高額でした)を考えると
今の相場での売却価格はまさに二束三文。
心情的に今の相場観では売却しにくいのです。



さて、郊外に相場価値以上の価格に投じた物件を見た後で
改めてこれから買おうとする家を考えてみてください。
予算に余裕があるからといって必要以上に広い土地にすることも
高級な住宅設備を入れることも将来のご自身の首を
締める結果になるのではないか?という視点で
慎重に検討することをお勧めします。



〇〇だから、予算を高くする理由はいくらでも出てきます。
それが本当にご自身の望みであるならいいですが
住宅事業者のお勧めに踊らされていることも考えられます。
郊外を選択する時点で将来の不利益を
ある程度許容することになります。
都心部より安く買えたその余力をあまり重要でないことに
浪費するのは得策とは言えません。



過疎地で起こり得る少し怖い未来予想図

日本の経済はお世辞にも「好景気」とは言えません。
人口減少に加え、極端な少子高齢社会で
高齢世帯を支えなければならない分、
日本の国力がどんどん削がれていきます。
国民一人当たりの労働生産性が何倍にも改善されれば
違った局面となるのでしょうが
生産性の向上は一朝一夕にはいきません。



結果的に若干の生産性向上は見込めるものの
向こう20~30年は高齢世帯を支える社会保険費に
苦しめられることが容易に想像できます。
日本から「余力」が失われつつあるのです。
人口が増えていた時代は、今と違って住宅が不足していたので
都心の中心部から郊外へどんどん広がっていきました。



道路・水道・電気などのインフラも拡大を続け、
人口減少時代に突入した今、その維持管理に頭を悩ませることとなっています。
これらインフラは作っておしまいではなく、
定期的なメンテナンスや更新が必要なのですが
財源が乏しく、手が付けられなくなりつつあります。
当然ながら限られた予算の中でメンテナンスを実行しなければならないため
全てのエリアを公平に、ではなく
優先順位をつけて取り組まなければなりません。
人が少ない地域のインフラ維持管理費を
公平に負担できる余裕はなくなりつつあると言えます。



都市部と過疎地の2極分化が問題視されてきました。
これまでは都市部から過疎地へ人口を移動させるべき
という論調だったようですが、これからは
「人が住まなくなるエリア」を決めていく必要に迫られています。
インフラの更新問題は、土砂災害で寸断された道路が復旧しない、
崩落した橋が再建できない、トンネル災害が発生するなどの形で
そう遠くない将来に顕在化すると思われます。
これらの問題が顕在化してしまうと影響を受けるエリアの住人は
人が集まるエリアへの移住を余儀なくされるかもしれません。



インフラの問題を抜きにしても人が少ない街からは
商業施設が撤退してしまいます。
冒頭の鉄道やバスもそうですが、スーパーやコンビニがなくなり、
病院が減ってくると、いよいよ生活に支障が出始めます。
安易に郊外・過疎地を選択することは
将来家が売れなくなるだけでなく都市部の人に比べて
不便な生活を強いられる可能性もあるということを
認識しておいたほうが良いです。



住宅選びは「街選び」
 将来に渡って人が集まる街を選ぼう!!



もはや家は「一生で一回の買い物」ではありません。
必要になったら資金化してより自由な生活の為に使うことができる資産です。
必要になったら売れる家の最低条件は、人が集まる街であること。
慣れ親しんだ街だから、勤務先に近いから、
都会よりも田舎が好きだから、など郊外を選択する理由は様々ですが
かつて人口が増えていた時代の常識にとらわれることなく、
慎重に街選びを行いたいものです。





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