更地とは?




更地とは、建物が建っておらず、土地利用の制限がかかっていない土地を指します。
今回は、建物付きの土地を更地にしようか迷っている人や
更地をどう活用しようか迷っている人に向けて
更地にする費用や更地の活用方法についてお伝えします。


更地を相続したあるいは、住む予定のない実家を
相続したといった事情を抱える人にとって
どのようにそれらを活用すべきか
はたまた売却してしまうべきか悩みどころですよね。
自分の持っている更地は売れるのかといった不安や
建っている家を取り壊して更地にした場合の固定資産税についても
気になるところが多いでしょう。



そもそも「更地」とはどういった意味なのでしょう。
一般的には、建物が取り壊され何も残っていない状態の土地を
指すものと思われがちですが実は建物が建っていないだけでは
更地とは呼べません。



更地は「建物や建造物が建っておらず、かつ借地権のような
土地利用を制約する権利が付いていない宅地」と定義されています。
そのため、耕作されていない農地や、樹木のない山林といった
建物がない土地であったとしても宅地でない場合は更地には当てはまりません。



また、土地の状態だけでなく、他人が所有している土地を
利用する権利である「地上権」や賃料を払って
建物所有目的で土地を利用する権利である「借地権」の付いた土地は、
更地としては扱われません。
一方で、住宅ローンを組む際によく耳にする「抵当権」は
土地利用を制約する権利ではないため、
抵当権が付いている空き地は更地として扱われます。



更地と似た土地に「整地した土地」があります。
整地した土地とは、建物を解体した後に
木くずやコンクリートなどを取り除き重機で固める作業が行われた土地です。
家を解体して土地を売却する場合は、整地にするほうが売れやすいため
土地の売買においては整地が行われるケースが多く存在します。



更地にするためにかかる費用

建物が建っている状態の土地を更地にするには
どのくらい費用がかかるのでしょうか。
ここからは、更地にするためにかかる費用について見ていきましょう。



家を解体して更地にする場合、建物の構造によって
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順番で費用が高くなる傾向にあります。
素材が頑丈になればなるほど解体するのに時間と手間が必要となるためです。



解体費用の相場は以下の通りです。
※30坪あたりの価格を記載しています。
ただし、場所や建物によって解体費用は異なります。



◎木造……75~180万円
◎鉄骨造……105~210万円
◎鉄筋コンクリート造……135~240万円



解体補用は、構造に加えて建物の坪数や立地条件
解体時に出た廃材の量によっても費用は異なってきます。
たとえば立地条件として、重機が入りにくいなどといった
マイナス要素がある場合、人手による作業が増え、
結果として解体費用は高くなります。



家の解体が必要になったら少しでも費用を節約したいものですよね。
解体費用を抑える方法の一つとして
事前に自分で出来る片付けを行うということが挙げられるでしょう。
ほかにも、相見積もりを取るといった自力で出来る
作業を前もって行うことで解体費用の削減に繋がります。



固定資産税が高くなる?

解体にかかる費用だけではなく、更地を所有し続けることで
発生する費用についても見ていきましょう。
ここからは、手持ちの不動産を更地にすることにより
固定資産税がどのように変化するのかをお伝えします。



土地や建物の規模にもよりますが、更地にした場合には
住宅が建っている土地に比べて3~4倍の固定資産税がかかります。
その理由は、更地にしてしまうと「小規模住宅用地の特例」や
「一般住宅用地の特例」が適用されなくなるためです。
小規模住宅用地の特例は、固定資産税の評価額に6分の1を、
一般住宅用地の特例は3分の1を乗じて課税評価額を計算する軽減措置です。



しかし、更地の場合は、住宅用地の特例が適用されない代わりに
「負担調整」によって課税標準額が固定資産税評価額の
70%程度となるように調整されます。



住宅がある土地と更地の固定資産税の違いを確認するため、
たとえば、以下のように条件を設定して実際に計算してみましょう。


<例>

・土地面積(小規模住宅用地の特例は、住宅1戸あたり200㎡まで):150㎡
・土地の固定資産税評価額:1800万円
・土地の状態:一戸建ての土地
・負担水準:70%

[住宅が建っている場合の固定資産税]
固定資産税=固定資産税評価額×(6分の1)×1.4%
     =1800万円×(6分の1)×1.4%
     =4万2000円

[更地にした場合の固定資産税]
固定資産税=固定資産税評価額×70%×1.4%
     =1800万円×70%×1.4%
     =17万6400円



小規模住宅用地の特例が適用された場合、固定資産税が6分の1になるため、
更地にした場合は、固定資産税が6倍になるとイメージする人も多いかもしれませんが
実際に計算してみると4.2倍ほど高くなる結果であることが分かります。



ただし、更地より住宅用地のほうが固定資産税が少なくなるからといって
空き家を放置するのはお勧めできません。
なぜなら、「特定空き家」に認定された家屋は
固定資産税の軽減税率の対象から外れてしまうからです。



特定空き家とは、そのまま放置し続けると
倒壊といった危険性がある状態の建物を指します。
2015年に制定された「空家等対策特別措置」により
特定空き家と認定されると固定資産税が大幅に上がるほか
自治体により強制的に建物が撤去されてしまう可能性があります。



空き家対策のために行われる取り壊しを「行政代執行」といいますが、
行政代執行により特定空き家が取り壊された場合
その費用は所有者に対して請求されることになるため、注意が必要です。



以上のような理由から、空き家をそのままにしておいたほうが
固定資産税が安くなると安易に考えることは危険です。
建物をそのまま残すのであれば、特定空き家に認定されないために
空き家の維持管理に努めましょう。



更地にしたほうが売れやすい?


更地にすると固定資産税が高くなることのほか
空き家を放置することのリスクについて前述しました。
建物を残すにしても更地にするにしても
不動産を持ち続ける限り、固定資産税や都市計画税などの
コストがかかるため「住まなくなった家を売りたい」と
考えている人も居るでしょう。



この場合、一度更地にしてから売るのと古い建物を残して売るのとでは
どちらのほうが売れやすいのでしょうか?
そこでここからは、更地にして売却した場合と
建物が建っている状態で売りに出す、
古家付きで売却した場合のそれぞれのメリットと注意点について見ていきましょう。



◎更地の場合
更地として売却した際のメリットとして流通性が高いという点が挙げられます。
更地の場合は、買主が即座に土地を自由に使うことができるため
その分、需要も高くなります。
買主が新しい家を建築する予定の場合は、家が解体してあれば
解体にかかる手間やコストを心配する必要がありません。



ただし、建物を解体して更地として売り出す場合は、
解体に費用や時間といったコストがかかる点には注意しましょう。



例えば、30坪の古家を解体する場合は、解体の見積もりから
解体工事の完了まで1~3ヶ月を要します。
解体にかかる費用はここまででご紹介したように
建物の構造や大きさによっては200万円を超える場合もあります。



◎古家付きの場合
建物が建っている状態で売却する場合、
築年数がそこまで古くない場合は、中古物件として売り出せますが
築年数が古く、建物としての価値がほぼない場合は、
「古家付き土地」という扱いになります。



古家付きで売却する場合、更地にして売る場合と比較すると
売主としては解体費用がかからないといったメリットがあります。
ただし、買主に解体費用の負担が発生するため
その分売り出し価格を抑える必要があるでしょう。



また、解体にかかる時間的コストがかからないことも
メリットの一つと言えます。
上記でお伝えした通り、古家を解体する場合
最低でも1ヶ月はかかります。
古家付きで売却する場合は、そういったスケジュール調整も
しなくてよいため、スムーズに売却できると言えます。
最近では、伝統工法で建築された古民家に注目が集まっています。
そのため、古家に興味を持っている層を狙うことも販売戦略の1つとなり得るでしょう。



しかし、古家付きとして売却を検討する場合は注意しておきたい点もあります。
たとえば、どれだけ立地の良い物件でも古家付きの場合は、
土地単体の購入希望者をターゲットにするのは難しくなるため
売れるまでにかかる時間は更地の場合より長くなる傾向にあります。
古家に住むことを希望しない限り、古家は解体が必要になるため
単純に土地を買いたいという人には敬遠されがちです。



さらに、購入後の解体費用を考慮して
値引きを求められる可能性があります。
そういった場合に備えて古家付き物件を売却する場合は
値引きを想定した売り出し価格を設定することも大切です。



また、古家付き物件を売却する際には「契約不適合」についても注意しましょう。
契約不適合とは、売買契約によって売主が相手に引き渡したものが
契約内容に適合していないと判断された場合、
売主が相手方に対して負わなければならない責任を指します。
古家や土地に欠陥があると分かった場合は、
売主は買主に対して売却前に必ず告知し、売買契約書に記載しなければなりません。



更地にするかを判断する基準として解体にかかる費用や時間に加えて
売却や退去のスケジュールは無理のない範囲で行えるかどうかも
考慮しながら判断することをおすすめします♪




活用するにはどんな方法がある?


空き家や更地の不動産価値を引き出す方法は、
「売却によって現金を得る」だけにとどまりません。
売却以外には、どのような活用方法があるのでしょうか?
更地を活用し、収益を確保することを「土地活用」と呼びます。
ここでは、空き家の利用方法や、土地活用の方法について
具体的に見ていきましょう。



◎賃貸マンション・アパート
賃貸マンションやアパートを建てて、貸し出すといった方法もあります。
建物を建てて賃貸をするメリットとしては相続した土地の場合、
相続税評価額が安くなるといった点が挙げられます。
相続税評価額とは、財産ごとに決められた評価方法をもとに
算出された財産の価額です。
しかし、賃貸マンションやアパートは初期投資が必要不可欠となります。
そのため、多額のローンを組む必要があったり、
経営計画を立てたりする必要があるため、賃貸経営を行う際は、
しっかりとサポートしてくれる業者に依頼することが大切です。



◎戸建賃貸・賃貸併用住宅
建物が建っている場合、一戸建てを活用して戸建賃貸を行うことができます。
マンションやアパートに比べて戸建賃貸はさほど面積が広くなくても
始められるといった特徴があります。
また、マンションやアパートを建てる場合は、建物規模が
「建ぺい率」「容積率」などの基準内に収まっている必要があり、
どの程度の規模の建物が建つか推測しにくいですが
戸建賃貸の場合は、既存の住宅とほぼ同等の規模の住宅を
建てることができると言えるでしょう。



しかし、戸建賃貸や賃貸併用住宅を行う場合も注意しておくべき点があります。
それは、メンテナンスやリフォームの費用は持ち主の負担となる点です。
また、マンションやアパートと比較すると需要が少ない傾向にあるため
ターゲットも限られてきます。



◎駐車場経営
マンションやアパート経営と比較すると初期費用が低く、
気軽に始めやすい方法として駐車場経営があります。
駐車場経営は、いったん更地にしてしまえば初期費用が少なくて済むうえに
管理の手間がかからないといった点がメリットです。
しかし、駐車場経営はマンションやアパート経営と比較すると
収益率は低い傾向にあります。
また、周辺環境によって収益性が左右されるため
自分の土地は駐車場に向いているか事前にしっかりとリサーチする必要があります。



土地活用はプロにも相談を

今回は、更地の基礎知識や活用方法についてお伝えしました。
持て余している不動産を所有している人は毎年の固定資産税の金額を確認し、
自分の土地は現状維持のままでいいのか
土地活用と売却のどちらが適しているのかを判断するようにしましょう。



上記でご紹介したようなアパートや駐車場経営に不向きな土地であれば
売却してしまうのも一つの手です。
売却すればまとまった現金が手に入りますし、
固定資産税の支払いや定期的な土地の管理にかかる手間も必要ありません。
しかし、必ずしも自分の不動産が希望通りに売れるとは限りません。
なかなか買い手が付かない場合には
価格を下げることも必要になるでしょう。



また、一度売却をしてしまうと土地を活用して
収益を得るチャンスはありません。
売却を検討する際は、自分の土地はほかの土地活用に
適しているかどうか確認してから決定することをおすすめします!


弊社では今回ご紹介した売却や土地活用以外にも
コンビニエンスストアやシェアサイクルといった
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