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マンションの寿命の差は鉄筋コンクリートと配管にあり！

2022.07.23

マンションの購入を検討している人は「一生の買い物」

という表現を使います。

「長期間の住宅ローンを払い続けるほどの高額な買い物である」

という意味合いもありますが

コンクリートなど耐久性の高い建材でつくられているということから

「耐久年数が50～60年はいくだろう」と思われていることも意味しています。

しかし、一生という言葉には注意が必要です。

一口にマンションといっても現実は一生どころか

「60年も住み続けられない」耐久性のマンションもあるのです。

国土交通省が2002年に作成した報告書によると

マンションの平均寿命は46年、建て替え物件の

着工時期の平均も築後37年となっています。

つまり、平均値がそのあたりということは

実際の寿命はさらに下回って30～40年で耐用年数を迎えて

限界が訪れてしまうマンションも存在しているということなのです。

では、寿命の短いマンションと寿命の長いマンションには

耐久性にどのような違いがあるのでしょうか？

そもそも、鉄筋コンクリート造りの建物の法定耐用年数は47年です。

では、いくら頑張っても47年で寿命が来てしまうのかと思うかもしれませんが

これはあくまでも法定耐用年数のことです。

実際のマンションの寿命というのはコンクリートの

「水セメント比」や鉄筋のまわりを覆うコンクリートの厚さ、

あるいはメンテナンスによって大きなバラつきがあります。

そしてもう一つ大きなポイントは排水管などの設備配管類が

コンクリートの埋め込まれておらず、

取り替え工事が可能かどうかということです。

設備配管類の耐用年数は25～30年。

そこで寿命が来たタイミングで容易に交換できれば問題ないのですが

これがコンクリートに埋まっている場合は交換ができず

マンションそのものも取り壊しになってしまうのです。

結果的に、建物としての寿命はまだ先なのに

設備配管類の耐用年数が原因で想定していたよりも早く

建物の限界がきてしまうのです。

■マンションの限界と寿命、購入時に耐用年数をチェック

設備配管類というのは、人間の体でいえば血管のようなもので

破損したり、不具合があったりすると

体全体(建物全体)に悪い影響を与えます。

ですから、普段からの点検や整備が重要です。

つまり、寿命の長いマンションの条件の一つに

配管設備類の維持管理がしやすい構造になっていることが挙げられます。

ただ、マンションの購入時に設備配管類のメンテナンスが

しやすいかどうかを確認することはできるかもしれませんが

コンクリートの水セメント比率なんてまったく分からない

と心配される方もいるでしょう。

それを簡単にチェックするポイントが「住宅性能表示制度」です。

これはマンションがどれほどの耐用年数があるのかということを

専門知識がなくても分かるような表示をする仕組みで

大手デベロッパーの販売するマンションではほとんど採用されています。

この住宅性能表示制度で注目すべきは「劣化対策等級」です。

これは1～3等級のなかで、どれくらいで寿命が来る、

耐用年数が期待できるのかという目安を示しています。

◎等級3…おおむね3世代(75～90年)

◎等級2…おおむね2世代(50～60年)

◎等級1…建築基準法に定められた対策がなされている(最低基準)

これはあくまでも、日常のメンテナンスがある程度行われていることを

前提とした目安に過ぎず、マンションの寿命を

保障するというものではありません。

ただ、寿命の長いマンションを購入したい人にとっては

耐用年数の目安として参考になさってみてください♪

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