繰上返済って実際のところ、どうなの?




現在、不動産を購入される方の大半が
住宅ローンを利用されています。



バブル期は金利が高く、頭金の用意も必須で
「金利を返すばっかりで元金が全然減らなかった」
両親から聞いたことがあります。



バブル崩壊後、利率はぐっと低くなり、
頭金・ボーナス払いゼロで不動産が購入できる時代となりました。
しかしながら、不動産購入は金額が大きいだけに
返し方も大切になってきます。



そこで今回は繰上返済に関して知っておくべき疑問を取り上げつつ
メリットや注意点についても説明したいと思います♪





疑問①…繰上返済の手数料は?お得になる?

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、
借入額の一部あるいは全額を返済することをいいます。
毎月の返済やボーナス払いでは返済額に利息も含まれますが
繰上返済に関しては、返済分がすべて元金の返済に充てられます。
よって、支払う利息を軽減することができます。



バブル期は住宅ローンは固定金利中心で3~4%の金利だったため
繰上返済を行うことが何よりの財テクとされていました。



繰上返済の手数料はかつては有料でしたが
今はインターネットでの手続きであればほとんど無料です。
(※窓口だと手数料がかかる場合があります。)
繰上返済の最低額は多くは「1万円」からですが
フラット35の場合は窓口で「100万円以上」
ネット手続きで「10万円以上」です。



繰上返済を行うことで利息を減らすことはできますが
【いくらお得になるのか】は繰上返済の種類や金利、
残りの返済期間や残債額、繰上返済をする金額でも異なります。
繰上返済を検討している方は実行前に試算してみると良いでしょう。



繰上返済には、繰上返済分で返済期間を短縮する「期間短縮型」と
期間は変えずに返済額を減らす「返済額軽減型」とがあります。
両者の違いが気になる方はご自身でお調べいただくか
お問い合わせフォームからご質問ください!!



疑問②…繰上返済のメリット・デメリットは?

まずはメリットですが、次のようなものが挙げられます。
これは繰上返済をする目的そのものでもあります。

【期間短縮型】
完済するまでの期間を短縮できる
支払う予定だった利息を軽減できる(返済額軽減型より効果が大きい)

【返済額軽減型】
毎月の返済額を減らすことができる
支払う予定だった利息を軽減できる(期間短縮型より効果は小さい)

続いてデメリットも挙げてみます!!

【期間短縮型】
手元の貯蓄が減る
期間を短縮すると借り換えを希望したとき期間を延ばすことが出来ない
借入額が小さくなれば団体信用生命保険による死亡保障も小さくなる
繰上返済を頑張りすぎて返済期間が10年未満になると住宅ローン控除が廃止に…
将来不動産を売却して売却損が出た時に損益通算や繰越控除が受けられない

【返済額軽減型】
手元の貯蓄が減る
借入額が小さくなれば団体信用生命保険による死亡保障も小さくなる
繰上返済を頑張りすぎて返済期間が10年未満になると住宅ローン控除が廃止に…
将来不動産を売却して売却損が出た時に損益通算や繰越控除が受けられない



手元の貯蓄が減るのは、どちらの繰上返済でも同じです。
問題はその資金で、子供の教育資金や車の買換え資金など
将来使う予定のあるお金を繰上返済に回すようなやり方は避けましょう!
家計の防波堤といえる「生活予備費」まで繰上返済するのはNGです。
会社員なら生活費3~6ヶ月分、自営業なら
6ヶ月~1年分のお金は常に手元に残しておきたいもの。



また、「期間短縮型」の繰上返済で期間を短くした場合、
将来、返済額がきつくなったときに乗り換えをして
返済額を軽減したいと思っても
繰上返済で短くした返済期間は、通常延ばせません。
この点をしっかりと理解したうえで行うことも大切です。



さらに、団体信用生命保険を「保障の一部」と考える場合
繰上返済を行うことで返済額が小さくなってしまったり
完済してしまうと保障も小さくなります。



重要なデメリットとして、繰上返済を頑張りすぎて
返済期間が10年未満になると
本来なら住宅ローン控除を受けられる期間が残っていても打ち切られてしまいます。
住宅ローン控除を受けるためには返済期間が
10年以上残っていないといけないということを知っておきましょう。



疑問③…繰上返済と借り換えではどちらがお得?




「繰上返済をしようかな」と思ったときには面倒がらずにひと手間かけて
借り換えの効果がないか確認してみるとよいでしょう。



借り換えにはコストがかかりますが、それも含めて試算して
より有効な住宅ローンがあれば借り入れを行うといいでしょう。
ただし、金利タイプが変わってしまう借り換えは要注意です。
全期間固定金利→変動金利のような借り換えの際は
金利変動リスクが加わることも理解して判断しましょう。



もし試算がうまく出来ない場合は金融機関へ出向くなどして
相談してみるのも手です。



疑問④…将来、住宅を売る際に売却損が出そうな人は
繰上返済を慎重に検討すべき?

最後は、疑問②で取り上げたデメリットの一つ、
売却損の損益通算や繰越控除についてです。


現状の制度でいえば、マイホームを売却して損が出た時は
一定の条件をクリアすれば売却損を給与所得や事業所得などから控除でき
しかも、控除しきれなかった売却損については
翌年以降3年間まで繰越控除が可能なのです。
これを「特定のマイホームの売却損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。



つまり、売却する時点で10年以上の住宅ローンが残っていないと
家を売ることになった時に売却損を損益通算したり
繰越控除を受けたり出来なくなってしまいます。



こうした制度を利用する可能性があるならば繰上返済は慎重に行うべきです。
慎重にというのは、売却をするタイミングで所定の住宅ローンを残せるような
計画的な繰上返済を行う必要があるのです。



ちなみに買換えの場合は、元の住宅に住宅ローンがあるかどうかは問われません。
買換え後の住宅で、10年以上の住宅ローンを利用していれば
元の家の売却損を損益通算でき、さらに3年まで繰越控除を受けられるのです。
買換えをする予定であれば売却損が出ても繰上返済は問題ありませんが
売却だけをする予定でしかも売却損が出てしまうケースでは
繰上返済が仇になりかねませんので注意しましょう!!



住宅ローンは完済するまでの30年、35年の長い付き合いになります。
最近は高額の住宅ローンを借りるケースも少なくありませんので
目標とする時期までに完済するために
計画的な繰上返済などのコントロールは大事です♪



メリット・デメリットを頭に置きつつ、借り換えと
どちらがいいのかなども考えながら
無理のない繰上返済を行っていくとよさそうです。





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