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不動産を購入・売却する時の税金について

2022.05.07

不動産にはビックリするくらい

いろんな種類の税金が課税されます。

ただでさえ住居購入後はお金がかかるのに…

そこで今回は不動産の購入・売却の際に

必要になってくる税金について

お話ししたいと思います♪

まずは不動産を購入する時に課税される

4つの税金を見ていきましょう！！

■売買契約書・請負契約書・銀行契約書：印紙税

契約書には印紙を貼付しなければいけません。

印紙を貼って消印をすることで納税したことになります。

■売買契約：消費税

土地は非課税になりますが、建物には消費税が課税されます。

ただし、課税事業者ではない個人がマイホームを売買する際には

建物にも消費税が課税されません。

■登記：登録免許税

登録免許税とは登記をする際に課税される税金です。

所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記・住所変更登記

などで課税されています。

■所有権取得後：不動産取得税

不動産を取得すると税金が課税されます。

引越してしばらくしてから納税通知書が送られてくるので

ビックリするかもしれません。

軽減措置を受けられない不動産を購入すると

数十万も課税される可能性があります。

過去の記事でも何度かお話ししたことがありますが、

不動産というのは保有しているだけでも税金が課税されていきます。

「どれだけ税金を持っていけば気が済むのか…」と

呆れてしまいますけど購入時には確認しておいてほしい税金です。

■不動産を保有している場合

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税を合わせて固都税と呼んだりします。

毎年1月1日時点で不動産を保有している人に対して

課税される税金です。

納税通知書が郵送されてきますので

1回払い、または、4回払いで納税します。

■不動産を賃貸している場合

所得税・住民税・事業税

たまに、不動産収入を確定申告していない人を見掛けますが

脱税になりますから気を付けてください！！

次に、不動産を譲渡したときに課税される税金について。

不動産を売却して利益が出ると税金が課税されます。

譲渡所得(売却利益)に対する税金で

「譲渡所得税」と呼んだりもしますが

内容は次の2つになります。

所得税・住民税

譲渡所得税は不動産売買で利益が出た場合に課税されます。

この税金は本当に難しくて専門の知識を持った

税理士さんに相談するか、税務署で聞いてみると

分かりやすく細かいことまで教えてくれます♪

次に不動産を贈与・相続したときに課税される税金について。

不動産屋不動産の購入資金を貰ったり

相続したりした際にはその利益に対して課税されます。

■贈与時：贈与税

■相続時：相続税

不動産を相続するなら税理士さんに相談するでしょうから

特に問題はないかと思いますので、

注意が必要な贈与税についてだけ触れたいと思います。

贈与税は相続税よりもずっと高い税率が設定されています。

例えば20歳の子供に両親が1000万円贈与した場合、

子供は贈与税として210万円も納税しなければなりません。

1000万円もらったつもりが790万円にしかならないという

実におそろしい税金です(´;ω;｀)

贈与税は不動産をもらう時だけでなく

購入資金や住宅ローンの負担についても

贈与とみなされて課税されることがあります。

贈与する意思はないけど実質的に贈与となる場合に注意してください。

具体例をあげてみますと、夫婦で50％ずつ持ち分を決めて

マイホームの購入をしました。

この時の夫婦の年収はほぼ同額だったとします。

その後、子供が2人生まれたため、

奥様は専業主婦になり収入がなくなりました。

言われるまで気が付かないと思いますが、この場合、

奥様の住宅ローンをご主人が支払っていることとなり

ご主人から奥様へ贈与しているとみなされる可能性があります。

ただし、毎年110万円までなら課税されずに済むはずです。

また、仕事を辞めれば所得税・住民税の支払いがなくなるので

住宅ローン控除の還付も受けられなくなります。

不動産を購入すると「住宅ローン控除」を受けられる場合があり

建物の省エネ性能によって

住宅ローン控除の効果(所得税・住民税の還付額)が変わります。

住宅ローン控除の対象になる場合、翌年に確定申告が必要です。

少し大変かもしれませんが、2年目からは勤務先が

年末調整で手続きしてくれますから安心してください♪

不動産を売却したときは翌年に確定申告します。

利益が出たら所得税と住民税が課税されます。

自分で利益が出ていないと判断して確定申告しないのは

危険ですので絶対にやめてください！！

費用はかかりますが、プロの税理士の方に相談してください。

損失があればその年の所得と損益通算して

税金が還付される可能性があります。

また、翌年の住民税が安くなる、または

非課税になる可能性もありますから

忘れずに申告しましょう(・∀・)

購入・売却に関する売買契約書・諸費用の領収書などを

しっかりと保管して確定申告に備えます。

領収書などを紛失している場合でも

簡単に諦めず、探し出すことをお勧めします。

意外と見つかるものですので、しっかりと節税してくださいね！！

申告の時期と場所も知っておいてください。

2022年に売買契約・2022年に残代金決済(＝引渡)を行った場合

翌年の2023年2月16日～3月15日に確定申告をしてください。

この翌年というのは残代金決済を行った時を基準にしています。

そのため2022年に売買契約・2023年に残代金決済の場合、

原則として2024年になります。

確定申告するのは引越先の税務署になります。

住民票の住所と住んでいる場所が異なる場合は

住んでいる場所の税務署で申告するそうなので

住民票の移転は関係ありません。

色々とお話ししましたが、税金は本当に難しいです。

テキストをいくら読んでもややこしく、

やる気をそがれてしまいます（笑）

【税金は一般人に分からないようにわざと難しくしてある】

なんて聞いたことがありますが、

頭の良い人たちが意図的に分からないように作っているとしたら

完璧に理解しようとしたところで無理なのかもしれません。

それでも、役所や税務署というのは

こちらから聞けばある程度のことは教えてくれます。

それでも分からなければ税理士の方に

聞いてみるのが間違いありません★.。

しかしながら、不動産売買にかかってくる税金に関しては

お伝え出来ることが多々あると思います！！

住宅の購入や住み替え、空き家の売却を

ご検討している方は是非一度ご相談ください♪

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